Änderungen bei der Umsatzsteuer im Bereich Immobilienkauf ab 1. Januar 2023

Im Amtsblatt Nr. 716 vom 15. Juli 2022 wurde die Eilverordnung Nr. 16/ 2022 zur Änderung und Vervollständigung des Gesetzes Nr. 227/2015 über die Abgabenordnung, Aufhebung normative Akte und andere finanz-steuerliche Maßnahmen veröffentlicht

Durch diese Verordnung wurde die Höchstgrenze, bis zu der der ermäßigte MwSt.-Satz beim Kauf von  Wohnungen gilt – nämlich 5 %, reduziert

Bedinnungen die kumulativ zu erfüllen sind:

• die Nutzfläche der Immobilie beträgt maximal 120 qm, ohne Nebengebäude;
• der Wert der Immobilie inkl. Grundstück überschreitet nicht den Betrag von 600.000 Lei Netto
• Die Immobie kann einzeln von natürlichen Personen oder gemeinsam mit andere natürliche Personen erworben werden
• Die Immobilie ist zum Zeitpunkt der Lieferung bewohnbar
• Jede natürliche Person kann maximal eine einzige Wohnung mit 5% Mwst. kaufen

Ab den 01.01.2023 wird hierfür ein Kaufregister erstellt. Die Notare haben die Pflicht beim Kauf einer Immobilie in diesem Register zu überprüfen ob der Käufer bereits Immobilienm mit dem ermäßigten Steuersatz gekauft haben oder nicht.

Regeln bis zum 31.12.2022

Bis zum 31. Dezember 2022 gibt es 2 Obergrenzen: 450.000 Lei Netto und 700.000 Lei Netto.

Bis zu einem Kaufpreis von 450.000 Lei (Nutzfläche von maximal 120 qm) können eine unbegrenzte Anzahl von Wohnungen mit einem MwSt.-Satz von 5% erworben werden.

Zwischen 450.000 Lei und 700.000 Lei (Nutzfläche von maximal 120 qm) kann pro Person nur eine Immobilie erworben werden (einzeln oder gemeinsam mit anderen Mitkäufer).

Der geminderte Mehrwersteuersatz gilt nur für Wohnungen welche beim Kauf bewohnbar sind.

Im Jahr 2023 wird die geminderte Mehrwersteuerquote auch für Immobilien die folgende Bedinnungen erfüllen, angewendet:

Immobilien mit einer Wohnfläche von maximal 120 qm und einen maximalen Kaufwert von 450.000 Lei wenn die Käufer für die Immobilien rechtskräftige Vorkaufverträge mit Zahlung einer Vorauszahlung geleistet haben. Die gleiche Regel gilt auch für Personen die einen Vorkaufvetrag bis am 01.01.2023 für den Kauf von Immobilien mit einem Kaufwert zwischen 600.000 Lei und 700.000 Lei Netto abgeschlossen haben.

Es ergeben sich also zwei Situationen:

 Falls eine natürliche Person mehrere Vorakufverträge mit einem individuellen Wert bis 450.000 Lei Netto bis am 01.01.2023 abgeschlossen hat, können die Kaufverträge ohne Limitierung der Anzahla auch nach dem 01.01.2023 abgeschlossen werden, mit dem ermäßigten MwSt.-Satz von 5%.

Wenn eine natürliche Person mehrere Vorkaufvetrgäge mit einem individuellen Wert zwischen 450.000 Lei und 700.000 Lei bis am 01.01.2023 abgeschlossen hat, dann kann sie nach 01.01.2023 nur einen Kaufvetrag mit dem ermäßigten 5% Mwst.-Satz abschließen.

Zusammenfassung

Ab dem 01.01.2023 wurde der Höchstwert bis zu dem eine Immobilie mit dem ermäßigten MwSt.-Satz von 5% erworben werden kann von 700.000 Lei Netto auf 600.000 Lei Netto verringert.

Bislang konnten mehrere Wohnungen mit einem ermäßgten Mwst.-Satz von 5% erworben werden, deren Kaufpreis unter 450 000 Lei Netto lag. Ab dem 01.01.2023 wird eine Limitierung auf einer einzigen Wohnung und einem maximalen Wert von 600.000 Lei Netto eingeführt. Ausnahmen machen die Vorkaufverträge welche bis am 01.01.2023, gemäss den alten Regeln, abgeschlossen wurden.